Приватизация объектов культурного наследия, находящихся в федеральной собственности (Алферов А.О.). Договоры продажи нежилых помещений Договор купли продажи памятника архитектуры образец

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 октября 2006 г. N КГ-А40/9814-06 В удовлетворении иска о признании недействительным договора купли-продажи в отношении выявленного объекта культурного наследия отказано, поскольку действующим законодательством не предусмотрено запретов на продажу объекта культурного наследия, а также обязанностей сторон договора купли-продажи получать согласие государственного органа по охране памятников на совершение сделки (извлечение)

Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа
от 13 октября 2006 г. N КГ-А40/9814-06
(извлечение)

Комитет по культурному наследию города Москвы обратился в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Атлантида", обществу с ограниченной ответственностью "Арбат" о признании недействительным договора купли-продажи от 13.12.2005 г. N 01-2005 между ответчиками в отношении выявленного объекта культурного наследия (общей площадью 266,8 кв.м. - подвал, комн. В, в; ком. II ком. 1-5, 10), находящегося по адресу: г. Москва, ул. Арбат, д. 29; применении последствий недействительности сделки путем возврата в собственность ООО "Атлантида" указанного нежилого помещения, обязании ООО "Арбат" возвратить полученные за выкуп помещения денежные средства.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 05.05.2006 г. по делу N А40-11464/06-28-107 исковые требования удовлетворены в полном объеме: договор купли-продажи признан недействительным, суд обязал ООО "Арбат" возвратить в собственность ООО "Атлантида" спорное помещение, ООО "Атлантида" возвратить ООО "Арбат" сумму 9625000 руб., полученную по договору.

Девятый арбитражный апелляционный суд постановлением от 10.07.2006г. за N 09АП-6989/2006-ГК отменил судебное решение, в удовлетворении иска отказал полностью.

В кассационной жалобе Москомнаследие ставит вопрос об отмене постановления как незаконного, просит об оставлении в силе решения арбитражного суда.

Отзывы на кассационную жалобу не поступили.

Представитель заявителя поддержал требования, изложенные в кассационной жалобе, против удовлетворения которых возражали представители ООО "Атлантида", ООО "Арбат".

При проверке законности обжалуемого судебного акта исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, арбитражный суд кассационной инстанции не нашел оснований, предусмотренных в ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены постановления.

Разрешая возникший спор, арбитражный суд установил, что здание, проданное по оспариваемому договору, является вновь выявленным памятником архитектуры (Доходный дом Я.Толстого, 1905 г., арх. Н.Г.Лазарев).

Выявленные объекты культурного наследия до принятия решения о включении их в реестр либо об отказе включить их в реестр подлежат государственной охране в том же порядке, что и памятники, включенные в реестры.

При заключении договора купли-продажи от 07.12.2004 г. N 07/12с между ООО "Аттин" и ООО "Атлантида" ответчик был уведомлен о необходимости заключения с ГУОП г. Москвы охранного обязательства и о произведенной в помещениях несогласованной в установленном порядке перепланировке.

По договору купли-продажи недвижимого имущества от 13.12.2005 N 01-2005 ООО "Атлантида" продало ООО "Арбат" принадлежащую ему часть здания - нежилое помещение общей площадью 266,8 кв.м. в подвале дома по адресу: г. Москва, ул. Арбат, 29.

Арбитражный суд, признавая данный договор недействительным и применяя двустороннюю реституцию, не проверил соответствие договора Гражданскому кодексу Российской Федерации, закону, иным правовым актам, не указал, чему противоречит оспариваемая сделка.

При отмене судебного решения и отказе в удовлетворении требований апелляционный суд исходил из того, что истец считает оспариваемую сделку не соответствующей требованиям Федерального закона от 26.06.2002 г. N 73ФЗ, Положению об охране и использованию памятников истории и культуры, Закону города Москвы от 14.07.2000 N 26.

Апелляционный суд не согласился с таким выводом арбитражного суда первой инстанции.

На момент совершения оспариваемой сделки ООО "Атлантида" было собственником помещений. Государственное учреждение "Главное управление памятников г. Москвы" 24.02.2005 г. заключило охранное обязательство собственника памятника истории и культуры.

По условию охранного обязательства ООО "Атлантида" должно не менее, чем за один месяц уведомлять госорган о намерении изменить субъект собственности на памятник вследствие его отчуждения в целях обеспечения перезаключения с новым собственником охранного обязательства; включать в условия договоров, направленных на изменение субъекта собственности, условия о перезаключении с госорганом охранного обязательства.

В обоснование недействительности договора истец указывает на то, что ООО "Атлантида" не уведомило Управление охраны памятников г. Москвы об отчуждении помещений, как это предусмотрено в п. 4 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.02.1982 г. N 865.

Апелляционный суд не согласился с позицией истца с учетом следующего.

В соответствии со ст. 63 ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры народов Российской Федерации" от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ впредь до вступления в силу утвержденных Правительством Российской Федерации нормативных актов, издание которых отнесено настоящим Федеральным законом к полномочиям Правительства Российской Федерации, но не позднее 31.12.2010 сохраняются правила охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры Российской Федерации, установленные Положением об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденным Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 N 865 и применяемых постольку, поскольку указанные правила не противоречат настоящему Федеральному закону .

В силу п. 4 названного Положения продажа, дарение и иное отчуждение памятников истории и культуры допускаются с обязательным предварительным уведомлением государственных органов охраны памятников. Арбитражный суд правильно указал, что данный пункт положения не соответствует требованиям главы VIII и главы IX Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ, в которых предусмотрены особенности владения, пользования и распоряжения, а также ограничения права пользования объектом культурного наследия.

В соответствии с п. 2 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 г. N 73-ФЗ такие особенности определяются настоящим Федеральным законом , гражданским законодательством , градостроительным и земельным законодательством Российской Федерации.

Согласно п. 4 этой статьи закона при государственной регистрации договора купли-продажи объекта культурного наследия либо выявленного объекта культурного наследия новый собственник принимает на себя обязательства по сохранению объекта культурного наследия, которые являются ограничениями (обременениями) права собственности на объект.

Ограничения при использовании объекта, установленные в п. 4 ст. 52 Закона, в которых не содержится запретов на продажу объекта культурного наследия, а также обязанности сторон договора купли-продажи получать согласие государственного органа по охране памятников на совершение сделки.

В связи с чем требования истца о признании недействительным договора и применении последствий недействительности сделки по заявленному основанию не подлежали удовлетворению.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда соответствует нормам права, подлежащим применению, кассационная жалоба отклоняется.

Руководствуясь ст.ст. 284 , 286 , 287 , 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа постановил.

В целях вовлечения в оборот объектов культурного наследия (далее также - ОКН) и их реставрации (восстановления) за счет внебюджетных средств в Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) внесены изменения, согласно которым стало возможным осуществлять приватизацию ОКН на конкурсе и учитывать стоимость восстановления объекта при определении размера начальной цены торгов.

Сегодня отчуждение объектов культурного наследия в частную собственность (мы не рассматриваем альтернативный способ приватизации ОКН - внесение в уставный капитал) осуществляется через процедуры приватизации - продажа только на конкурсе.

Ранее при продаже на аукционе на покупателя ложилась ответственность за сохранение и восстановление объекта культурного наследия только в рамках охранного обязательства, за исполнением положений которого ответственными являлись органы охраны объектов культурного наследия.

В настоящее время продажа на конкурсе, по сути, устанавливает двойной контроль за исполнением покупателем обязательств по охране и восстановлению объектов культурного наследия:

1) со стороны продавца (Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (далее - Росимущество), органы власти субъектов Российской Федерации, муниципальные образования);

2) со стороны органов охраны объектов культурного наследия.

Также предусмотрена возможность расторжения договора купли-продажи объектов культурного наследия в случае неисполнения покупателем конкурсных условий.

Баланс интересов органов государственной власти и частных инвесторов нашел отражение в установлении минимальной цены отчуждения, равной 1 рублю в отношении объектов культурного наследия, находящихся в неудовлетворительном состоянии. При этом в отношении указанных объектов дополнительно разрабатывается проектная документация по сохранению (восстановлению) объекта культурного наследия (стадия - эскизный проект реставрации), которая включается в состав конкурсной документации.

В целях обеспечения прозрачности и эффективности процедур приватизации ОКН с учетом изменений соответствующего законодательства в 2015 году Росимуществом совместно с Министерством культуры Российской Федерации (далее - Минкультуры России) разработан и утвержден детальный пошаговый алгоритм приватизации ОКН - от момента подготовки предложений о включении ОКН в программу приватизации до момента выполнения победителем торгов работ по восстановлению ОКН, включая методы и механизмы постприватизационного контроля.

Также Росимуществом совместно с Минкультуры России и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченными в области охраны ОКН, проведена работа по определению состояния объектов культурного наследия в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года N 646, в том числе в отношении ОКН, включенных в текущую программу приватизации федерального имущества.

В настоящее время в каждом регионе Российской Федерации результаты проведенной работы по классификации ОКН, находящихся как в неудовлетворительном, так и в удовлетворительном состоянии, дорабатываются на предмет возможности и целесообразности их приватизации.

Однако между нормами Закона N 178-ФЗ существуют противоречия, не позволяющие осуществлять приватизацию объектов культурного наследия, являющихся отдельно стоящими строениями.

Так, в соответствии со статьей 29 Закона N 178-ФЗ объекты культурного наследия могут приватизироваться в частную собственность посредством продажи исключительно на конкурсе.

В силу статьи 28 Закона N 178-ФЗ приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования.

Согласно статье 20 Закона N 178-ФЗ на конкурсе могут продаваться только акции акционерного общества либо доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью, либо объект культурного наследия.

Таким образом, в силу указанных норм Закона N 178-ФЗ приватизация объекта культурного наследия, являющегося отдельно стоящим зданием, невозможна, поскольку он может отчуждаться только посредством продажи на конкурсе и только вместе с занимаемым им земельным участком, который, в свою очередь, не может отчуждаться посредством продажи на конкурсе.

Для урегулирования указанных противоречий в Закон N 178-ФЗ необходимо внести изменения, согласно которым будет предусматриваться возможность продажи на конкурсе не только объекта культурного наследия, но и занимаемого им земельного участка.

Более того, во многих случаях объектом продажи может выступать расположенная на едином земельном участке группа объектов недвижимого имущества, часть из которых может относиться к объектам культурного наследия, а часть не может (например, усадьбы с расположенными на единых земельных участках объектами культурного наследия и хозяйственными или иными постройками, не являющимися объектами культурного наследия). При этом препятствия для приватизации ОКН, являющихся частью зданий (помещения в здании), отсутствуют, так как их приватизация происходит отдельно от земельных участков. Искусственное дробление в таких случаях единого земельного участка на группы земельных участков, занятых объектами культурного наследия и иными объектами, с последующей их приватизацией различными способами и на различных торгах лишена как здравого смысла, так и какой-либо экономической логики. В настоящее время соответствующий законопроект проходит процедуру согласования с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

Необходимо отметить, что значительное количество ОКН в соответствии с законодательством не может быть приватизировано (особо ценные объекты культурного наследия, имущество религиозного назначения, памятники археологического наследия, воинские захоронения, могилы деятелей государства, науки, культуры и т.д.).

В отсутствие законодательных запретов, связанных со спецификой ОКН, приватизация многих из них не может быть проведена ввиду статуса их правообладателей либо нецелесообразна в силу имеющейся целевой функции (объекты обороны и безопасности, объекты, находящиеся в оперативном управлении и хозяйственном ведении федеральных органов исполнительной власти и соответствующих государственных учреждений (предприятий), объекты, используемые региональными и муниципальными социально значимыми учреждениями и социально ориентированными некоммерческими организациями, религиозными организациями).

В настоящее время в прогнозный план (программу) приватизации федерального имущества на 2014 - 2016 годы, утвержденный распоряжением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2013 года N 1111-р, включены 1 565 позиций имущества Федеральной казны, из которых только 62 являются объектами культурного наследия, но уже в ближайшее время количество включенных в программу приватизации ОКН значительно увеличится.

Благодарю коллег из Росимущества,
особенно Айману Николаевну Макарову,
за замечания и предложения,
позволившие улучшить материал статьи.

Литература

1. Федеральный закон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
2. Федеральный закон от 25 июня 2002 года N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации".
3. Постановление Правительства Российской Федерации от 12 августа 2002 года N 584 "Об утверждении Положения о проведении конкурса по продаже государственного или муниципального имущества".
4. Постановление Правительства Российской Федерации от 29 июня 2015 года N 646 "Об утверждении критериев отнесения объектов культурного наследия, включенных в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, к объектам культурного наследия, находящимся в неудовлетворительном состоянии".
5. Распоряжение Правительства Российской Федерации от 1 июля 2013 года N 1111-р "Об утверждении прогнозного плана (программы) приватизации федерального имущества и основных направлений приватизации федерального имущества на 2014 - 2016 годы".

Составление договора стоит 1000 рублей.

Срок изготовления 30 минут.

Бесплатная доставка (по электронной почте). Гарантия.

Телефон 89122847774

ДОГОВОР

КУПЛИ - ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

Мы, гр. Иванов Иван Иванович 11.11.1111 г.р ., паспорт серии 66 66 №666666, выдан Отделением УФМС России по Свердловской области в Верхнепышминском районе 11.11.2011 г. , проживающий по адресу: Свердловская область, город Верхняя Пышма, улица Ленина, дом 888, кв.888 , именуемый в дальнейшем «Продавец », с одной стороны, и

Гр. Бабинова Анна Владимировна 11.11.1212 г.р., паспорт серии 65 65№555555, выдан Отделением УФМС России по Свердловской области в Камышловском районе 12.12.1121 г., проживающая по адресу: Свердловская область, Камышловский район, п. Новый, ул. Ленина, д. 555 , именуемая в дальнейшем «Покупатель », с другой стороны, совместно именуемые «Стороны », заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА.

1.1. ПОКУПАТЕЛЬ покупает в собственность у ПРОДАВЦА, а ПРОДАВЕЦ продает квартиру, находящуюся по адресу: Свердловская область, город Камышлов, улица Максима Горького, дом 4, квартира 444.

1.2. Приобретаемая КВАРТИРА принадлежит ПРОДАВЦУ на праве собственности, согласно Свидетельству о государственной регистрации права 66АЕ № 555555 от «11» апреля 2011 года , выданное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области на основании Свидетельства о праве на наследство по завещанию от 22.12.2010 г. Дата в реестре нотариуса: 22.12.2010 г. Удостоверено: Соколова Елена Викариевна нотариус города Камышлова и Камышловского района Свердловской области. Номер в реестре нотариуса: 5555 .

1.3. Указанная в п. 1.1. настоящего Договора КВАРТИРА состоит из 1 (одной) комнаты, общей площадью 55,5 кв.м. КВАРТИРА расположена на 2 этаже 2 - этажного кирпичного дома. Условный номер: 66:20/01:01:33:04:10 .

1.4. КВАРТИРА приобретается ПОКУПАТЕЛЕМ у ПРОДАВЦА за 555 000 (пятьсот пятьдесят пять тысяч) рублей РФ, уплаченных полностью ПРОДАВЦУ до подписания настоящего Договора.

1.5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что вышеуказанная КВАРТИРА никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом не обременена, а также лиц, обладающих правом пользования указанной КВАРТИРОЙ, не имеется.

1.6. Существующие ограничения (обременения) права: Объект культурного наследия.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН.

2.1 . ПРОДАВЕЦ обязуется:

2.1.1. Передать ПОКУПАТЕЛЮ КВАРТИРУ в течение 20 (двадцати) дней после подписания настоящего Договора без составления передаточного акта.

2.1.2. Передача отчуждаемого недвижимого имущества ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ, производится путем передачи ключей от квартиры и иной документации, относящейся к недвижимому имуществу. Претензий у ПОКУПАТЕЛЯ к ПРОДАВЦУ не имеется.

2.1.3. Продавец имеет право на получение оплаты квартиры в соответствие с пунктом 1.4. настоящего договора.

2.2. ПОКУПАТЕЛЬ обязуется:

2.2.1. Оплатить приобретаемую КВАРТИРУ по цене, указанной в п.1.4. настоящего Договора, в соответствии с условиями настоящего Договора.

2.2.2. Принять у ПРОДАВЦА приобретаемую КВАРТИРУ во владение после её фактического получения.

2.2.3. Заключить охранное обязательство собственника объекта культурного наследия.

3. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА И ИНЫЕ УСЛОВИЯ.

3.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации.

3.2. Стороны настоящего Договора подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие заключать Договор на крайне невыгодных для себя условиях. Правовые последствия заключаемого договора сторонам известны.

3.3. Настоящим ПРОДАВЕЦ уведомляют ПОКУПАТЕЛЯ о том, что на дату подписания настоящего Договора в КВАРТИРЕ: никто не зарегистрирован, и лиц, сохраняющих в

соответствие с действующим законодательством право пользования отчуждаемым помещением, не имеется.

3.4. «ПОКУПАТЕЛЬ» приобретает право собственности на квартиру с момента регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области.

3.5. Договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, один из которых остается в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, второй - у покупателя, третий - у продавцов.

4. ОСОБЫЕ УСЛОВИЯ.

4.1. До возникновения права собственности на квартиру Покупатель вправе владеть, пользоваться, но не распоряжаться квартирой.

4.2. Споры, возникающие в процессе исполнения настоящего договора, разрешаются в соответствие с действующим законодательством.

4.3. В соответствие с Федеральным законом от 25.06.2002 №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» покупатель обязан.

Между организациями заключен договор купли-продажи здания – объекта культурного наследия РФ. В результате проведения камеральной проверки налоговый орган отказал покупателю в предоставлении налогового вычета по НДС, сославшись на то, что заключенный сторонами договор купли-продажи является незаключенным, поскольку не содержит такого существенного, по мнению налогового органа, условия договора, как указание на статус здания как объекта культурного наследия. Покупатель считает решение налогового органа неправомерным, поскольку в договоре содержится подробное описание объекта недвижимого имущества. Правомерно ли решение налогового органа и обоснованы ли доводы организации?

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 171 НК РФ налогоплательщик имеет право уменьшить общую сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 166 НК РФ, на установленные настоящей статьей налоговые вычеты. Вычетам подлежат суммы налога:

• предъявленные налогоплательщику при приобретении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав на территории Российской Федерации;
• уплаченные налогоплательщиком при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией, в таможенных процедурах выпуска для внутреннего потребления (включая суммы налога, уплаченные или подлежащие уплате налогоплательщиком по истечении 180 календарных дней с даты выпуска товаров в соответствии с таможенной процедурой выпуска для внутреннего потребления при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), переработки для внутреннего потребления, временного ввоза и переработки вне таможенной территории;
• уплаченные при ввозе товаров, перемещаемых через границу Российской Федерации без таможенного оформления.

Вычеты применяются в отношении товаров (работ, услуг), а также имущественных прав, приобретаемых для осуществления операций, признаваемых объектами налогообложения в соответствии с Налоговым кодексом РФ, за исключением товаров, предусмотренных пунктом 2 статьи 170 НК РФ, товаров (работ, услуг), приобретаемых для перепродажи.

Как следует из статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в соответствующих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно статье 554 ГК РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Считаю, что в рассматриваемом случае доводы покупателя являются обоснованными, законодательство не содержит требования указывать в договоре купли-продажи недвижимого имущества статус такого имущества. Данное условие не является существенным. А следовательно, выводы налогового органа о недействительности договора не состоятельны. Таким образом, решение налогового органа неправомерно. Указанные выводы аналогично отражены в