Аренда комнаты в коммунальной квартире согласие соседей. Жильцы против: можно ли сдать комнату в коммунальной квартире без согласия соседей? Неприватизированная комнаты в коммунальной квартире
Несмотря на развернувшуюся борьбу с коммунальными квартирами, жизнь в них продолжается, и встретить коммуналки можно довольно часто. При этом комнаты в одной квартире могут принадлежать гражданам как на праве собственности, так и по договорам социального найма.
В данной статье мы постараемся более подробно ответить на вопрос относительно сдачи таких коммунальных комнат в найм.
Итак, если комната в коммунальной квартире принадлежит вам на праве собственности.
В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.
При этом, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением.
Главный вопрос, интересующий граждан, относительно сдачи комнаты в найм, касается получения согласия остальных жильцов квартиры.
Стоит обратить внимание, на то, что если, все-таки, комната находится в собственности граждан (именно отдельная комната, а не доля) то они вправе распоряжаться ей, в том числе сдавать в найм, без уведомления остальных жильцов коммунальной квартиры. Согласие потребуется только от жильцов зарегистрированных в комнате, которая будет сдана.
Если же комнаты в коммунальной квартире распределены между ее собственниками по долям, то в соответствии со ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Рассмотрим второй вариант, если комнаты предоставлены по договору социального найма.
В соответствии со ст. 76 ЖК РФ для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей.
При этом, после заключения договора поднайма общая площадь жилого помещения на одного человека в коммунальной квартире не должна составлять менее нормы предоставления (т.е. 18 кв.м.).
Договор поднайма жилого помещения заключается на срок, не превышающий срок, на который заключен основной договор социального найма.
Также договор поднайма может быть расторгнут как по решению сторон, так и в случае невыполнения нанимателем условий договора (использование помещения не по назначению, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей и т.д.).
При сдаче комнаты в поднаем необходимо:
1.Получить согласие собственника жилья – т.е. органа местного самоуправления или ДЖП;
2.Письменное согласие всех проживающих в коммунальной квартире соседей, в том числе согласие несовершеннолетних в лице их законных представителей. При этом, мотивировать свой отказ, указанные лица, не обязаны.
Большой популярностью продолжает пользоваться аренда комнаты в коммунальной квартире. Но даже здесь есть ряд вопросов, которые нужно сразу разобрать. Чтобы аренда прошла правильно, нужно изучить все нормы закона относительно этого вопроса. Наиболее актуальным из них является возможность аренды без согласия соседей. Ведь подобное жилье считается общим, поэтому и носит название коммунальная квартира. Об этом мы и поговорим ниже.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно!
Сущность проблемы
Если вы решите сдавать комнату в коммунальной квартире, то без привлечения соседей не обойтись. Вопрос в том, насколько сильным будет их вмешательство. Потому что закрепленные в договоре отношения между нанимателем и наймодателем будут охватывать других людей. Если ваша комната уже приватизирована, то вы можете сдавать ее в найм или аренду по вашему усмотрению. Тогда, согласно договору, наниматель получает те же права, что имел собственник комнаты в коммунальной квартире, которые распространяются также на места общего пользования (туалет, ванная или кухня).
Но при этом ваши соседи могут быть категорически против такого решения. И тогда может начаться настоящая война. Они могут найти массу причин, по которым нанимателю придется выселиться с комнаты: отсутствие прописки или же использование жилья не по назначению и прочее. Если комната в квартире сдается большой семье, то нарушаются права соседей, которые говорят о том, что существуют определённые нормы проживания большого количества людей на одной территории.
Чтобы избежать появления подобных ситуаций, наймодателю, т.е. владельцу, нужно получить согласие всех прописанных совершеннолетних жильцов комнат в коммунальной квартире. Причем лучше всего, если оно будет оформлено в письменном виде. Их согласие, условия эксплуатации жилища и мест общего пользования и штрафы за нарушение условий нужно отразить в самом договоре аренды. Только тогда вы избежите конфликтов и сможете сдать недвижимость законно и честно.
Приватизированная комната
Если же ваша комната в коммунальной квартире уже приватизирована, то вы можете ее сдавать, но уведомив других людей, потому что она является вашей собственностью лишь частично. Необходимо соблюдать главное правило и помнить про нормы проживания на небольшой территории. Согласно закону на одного человека должно приходиться не менее 12 квадратных метров. Именно поэтому вы не сможете сдать в аренду комнату под мастерскую или офис.
Условия сдачи необходимо сразу же описать в договоре аренды. Он схож с тем документом, который заключается при съеме квартиры. В нем также нужно указать адрес, паспортные данные всех сторон, условия и сроки внесения оплаты, основные условия аренды. Найм комнаты в коммунальной квартире можно провести только после того, как будет получено согласие всех проживающих жильцов, которые имеет на нее права.
Важно внести информацию о пользовании общими службами, чтобы не возникало споров и разногласий. Если же в вашем жилище появись другие жильцы, которые не были описаны в основном контракте и это было сделано без вашего ведома, то вы имеете право прекратить договор аренды досрочно без выплаты компенсации.
Важно понимать, что вам не нужно разрешение соседей других комнат в коммунальной квартире на сдачу или аренду помещения. Но вам потребуется их письменное согласие на то, что они не против использовать с нанимателем один санузел и кухню.
Если комната не приватизирована
В этом случае все сложнее, ведь без разрешения соседей вы не сможете ничего сделать. Вам нужно будет заключить с ними договор аренды совместного имущества. Иначе ваши жильцы не смогут пользоваться даже общим коридором. Естественно, все это оформляется в письменном виде.
Из документов вам могут понадобиться следующие:
- Письменное согласие от органа или муниципалитета, который владеет квартирой, на ее сдачу;
- Оформленное согласно нормам закона разрешение на сдачу от всех членов семьи или владельцев комнаты;
- Оформление декларации о доходах от сдачи или аренды помещения;
- Сам в коммунальной квартире.
Важно понимать, что существуют еще и ограничения, которые касаются данного вопроса.
К примеру, если наниматель болеет тяжелым хроническим заболеванием, то комната не может быть ему сдана, потому что существуют риск заражения других жильцов. Также это касается вопроса аренды или найма недвижимости семьей, при условии нарушения жилищной нормы в 12 квадратных метров на одного человека. В этих ситуациях ваши соседи могут требовать расторжения договора даже через суд.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Как сдать такое жилье?
Необходимо подготовиться к сдаче помещения. Для этого нужна реклама и поиск клиентов. Сделать вы это можете самостоятельно через интернет и объявления или же воспользоваться услугами агентств по недвижимости. Второй вариант предпочтительнее, потому что уменьшается вероятность нарваться на нечестных арендаторов.
Кроме того, вам нужно подговорить комнату к сдаче. Для этого стоит провести небольшой ремонт, выкинуть всю старую и не нужную мебель, обеспечить жилье всеми современными коммуникациями. От этого цена на аренду возрастет и у вас будет больше шансов сдать вашу недвижимость дороже.
Нужно сразу подготовить все необходимые документы, которые у вас могут запросить клиенты, чтобы удостовериться в вашей честности.
Не забывайте про заключение договора аренды. Вы можете сами определить срок его действия: долгосрочный или краткосрочный. Его наличие даст больше гарантий для вас и нанимателя. Подобный документ не обязательно оформлять у нотариуса, но в нем должны присутствовать основные данные о сторонах соглашения, количестве жильцов, адресе помещения и его размеры, наличие мебели, сроки и сумму оплаты, основные условия. При желании вы можете внести и другую информацию.
Также вы можете составить акт сдачи и приема комнаты в коммунальной квартире в аренду. Это поможет вам избежать порчи имущества и будущих конфликтов.
Что должны знать будущие жильцы?
Очень важно, чтобы вы сразу ознакомили будущих жильцов с правилами проживания в квартире, потому что от этого будет зависеть реакция соседей. Объясните им время пользования кухней и санузлом. При необходимости впишите это в документ. И первое время следите за исполнением договора, оплатой аренды и коммунальных счетов. Также стоит помнить, что существуют определённые акты и нормы проживания в коммуналке, которые регулируются законами. Но при этом будет иметь значение, находится ли недвижимость в пользовании по или же вы ее приватизировали.
В любом случае все действия нужно взвешивать и обсуждать не только со своей семьей, но и с соседями, а затем сдавать помещение. Поэтому не забывайте, что вы должны следовать правилам и оформлять документы, которые подтвердят факт сдачи жилья, опишут все необходимые пункты и уберегут вас от проблем.
Дорогие читатели!
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).
Как сдать комнату в правильно и что для этого нужно? Существуют два пути решения этой проблемы:
- Обратиться в проверенную риелторскую контору. Там обычно работают люди, знакомые с делопроизводством, юриспруденцией и маркетингом. Они грамотно составят и поместят объявление, квартирантов подыщут, и согласуют все юридические, финансовые вопросы. Вам останется только оплатить их услуги и налог государству.
- Второй путь менее затратный, но более хлопотный — все делать самостоятельно . Но на этом пути возможны ошибки. Как их избежать, вы узнаете из этой статьи.
Как составить договор на сдачу комнаты? И можно ли сдавать долю в недвижимости?
Найм жилой площади — предоставление жилого помещения для временного проживания на срок до 5 лет. Если в соглашении о найме не оговаривается срок действенности, то оно по умолчанию действительно в течение 5 лет.
Соглашение о найме жилой площади не подлежит государственной регистрации, но по желанию сторон может быть заверен у нотариуса. Хотя, для того чтобы это соглашение имело юридическую силу, достаточно подписей сторон и двух свидетелей.
Формы для составления вышеописанных документов можно найти в интернете и распечатать на принтере в формате А4. Договор и другие бумаги могут быть распечатаны на компьютере , а также составляться в рукописной форме , но тогда они должны быть написаны аккуратным и легко читаемым почерком минимум в двух экземплярах.официальное уведомление о разрыве соглашения за три месяца до этого разрыва, если срок подобного уведомления не прописан в пунктах.
Прописанный срок уведомления о разрыве соглашения является основным и должен соблюдаться. О том, и в каких случаях может потребоваться , вы можете узнать на нашем сайте.
Разрыв договора по инициативе наймодателя происходит обычно из-за несоблюдения условий соглашения нанимателем. Договор разрывается по инициативе нанимателя, если наймодатель нарушает условия, либо, если наниматель решил сменить место жительства.
Расторжение в частном порядке не требует каких-либо особых действий, если не возникает конфликтных ситуаций, споров, судебных разбирательств , и наймодатель был своевременно уведомлен о расторжении. Однако если сдавалось жилое помещение в коммуналке, проводится наймодателя.
Таким образом, правильное заключение договора о найме комнаты позволит владельцу квартиры защитить себя от невыплат за жилье и использование коммунальных и прочих услуг, а имущество — от хищений и порчи. Данное соглашение поможет востребовать причиненные убытки через суд.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Собственник согласно ст.209 ГК РФ имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом в соответствии с законом: «1. Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. 2. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».
Следовательно, собственник комнаты вправе, в том числе, сдать в наем (аренду, предоставить в безвозмездное пользование) свою комнату в коммунальной квартире. что касается вопроса нужно ли получить согласие у соседей-собственников по коммунальной квартире на реализацию данного права? существуют две позиции на этот счет.
1)Комната, подлежащая сдаче в наем, не находится в общей долевой собственности лиц, проживающих в коммунальной квартире. Безусловно, комната – это часть квартиры согласно ст.15 ЖК РФ: «4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире». Но в данном случае имеется ввиду комната, как часть квартиры в смысле технико-функциональной взаимосвязи комнаты как части и целого как квартиры. Понятно, что комната должна находится в квартире (в данном случае в коммунальной квартире). Но это не означает безусловной юридической взаимосвязи – комната может и не быть долей в праве собственности на квартиру. Комната может быть отдельным объектом права частной собственности.
Если имущество не находится в общей долевой собственности, то нет необходимости спрашивать согласия кого-либо при определении порядка пользования данным имуществом. Это дело собственника. Т.е. собственник комнаты вправе самостоятельно решать – сдавать ли комнату в наем или нет. И позиция соседей по квартире не имеет абсолютно никакого значения в этом вопросе.
2)ЖК РФ установил, что общее имущество (общие места пользования) в коммунальной квартире находится в общей долевой собственности собственников комнат. Ст.41 ЖК РФ: «1. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее - общее имущество в коммунальной квартире)».
Исходя из этого, делается вывод – т.к. наниматель будет пользоваться общим имуществом в «коммуналке», а данное имущество находится в общей собственности, то необходимо согласие соседей на пользование данным имуществом. Нет согласия – нет права пользования, что влечет невозможность и пользоваться комнатой. Т.е. нет возможности заключить договор найма комнаты без согласия соседей.
но здесь нужно учитывать, что сдается в наем комната, как имущество, принадлежащее на праве частной собственности. Договор найма заключается относительно имущества, не входящего в общее имущество лиц, проживающих в квартире.
Общее имущество в коммунальной квартире следует судьбе комнаты в коммунальной квартире. Ст.42 ЖК РФ: «3. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату».
Значит, общее имущество – это принадлежность главной вещи – комнаты, поэтому, сдача в наем комнаты, влечет приобретение нанимателем права пользования и частью общего имущества в коммунальной квартире.
Согласно ст.135 ГК РФ: «Вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное». Доля в общем имуществе коммунальной квартиры предназначена для обслуживания комнаты, в противном случае, жилец не будет обладать необходимыми удобствами. Поэтому, передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в «коммуналке».
Представляется доказанным, что собственник комнаты вправе заключить договор найма без учета мнения соседей по коммунальной квартире.
Сдача же комнаты в наем само по себе не ущемляет прав соседей по квартире.
с уважением, Рыбакина И.А.
Еще в далеком 1994 году Конституционный Суд признал право арендаторов комнат в общежитиях и коммуналках на то, чтобы перевести социальное жилье в личную собственность, то есть – приватизировать. Приватизация недвижимости может осуществляться без согласия соседей.
Таким образом, коммунальная квартира в наши дни может быть разделена на несколько помещений, часть которых находится в собственности у государства, а часть у физических лиц.
В ней говорится о том, что собственник жилплощади имеет полное право совершать любые действия с ней, если они отвечают нормам закона РФ и не нарушают права и интересы других лиц.
Как сдать комнату в комуналке, если жильцы против?
Важно! Однако, согласно пункту 1 статьи 41 ЖК РФ, помещения общего пользования принадлежат собственникам и нанимателям комнат в коммуналке на основании долевой собственности.
Пункт 1 статья 41 ЖК РФ. Право собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире
Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).
Следовательно, для того, чтобы квартирант получил доступ к ним, требуется получить разрешение у других проживающих. Это делает невозможным сдачу в аренду комнаты без согласия соседей.
В том случае, если соседи выступают против того, чтобы вы сдавали свою комнату в наем третьему лицу, несмотря на то, что жилплощадь у вас приватизирована и является личной собственностью, следует обратиться к пункту 1 статьи 36 ЖК РФ .
В нем говорится, что на основании долевой собственности владельцам многоквартирных помещений могут принадлежать места, не являющиеся непосредственной частью квартиры или комнаты: лестничная площадка, придомовая территория, лифт, подвал, чердак, технический этаж и так далее.
То же касается имущества собственника, которое предоставляется нанимателю на срок действия договора.
Также арендатор, как представитель владельца жилплощади, имеет право пользоваться местами общего доступа, находящимися в долевой собственности между соседями по коммуналке.
Подводные камни
Далеко не все жители коммунальной квартиры спокойно смирятся с новым квартирантом, даже если вы процитируете им соответствующие законы. Негативно настроенные соседи могут начать пакостничать и портить жизнь арендатору постоянным проявлением агрессии и мелкими склоками.
В некоторых случаях дело может доходить даже до таких кардинальных действий, как закрытие входной двери на щеколду или цепочку, когда арендатор отлучится, ограничения по времени, какое он может проводить на кухне или в душе и так далее.
Разумеется, все вышеперечисленное является явным нарушением прав, которые получает арендатор, подписав договор найма. Считайте, что вам крупно повезло, если в качестве жильцов вам попадется бойкая семейная пара, которая не только не позволит как-либо ущемлять свои права, но и не даст спуску особо решительно настроенным соседям по коммуналке.
В этом случае не придется переживать о том, как складываются отношения ваших арендаторов с другими жильцами.
А вот если в наниматели вы выбираете скромную девочку-студентку, только что поступившую на первый курс института, то будьте готовы либо к тому, что в скором времени ваши соседи ее просто «выживут», либо придется потратить немало собственных нервных клеток в урегулировании имеющегося конфликта.
Так или иначе, следует запомнить: для того, чтобы сдать в аренду комнату в коммунальной квартире или общежитии, не требуется получать согласие соседей . Это касается лишь тех случаев, если жилплощадь находится у вас в собственности.
Тоже самое относится и к местам общего пользования в коммуналке – если вы на законных основаниях владеете жильем, то имеете полное право использовать свою долю в общей собственности по личному усмотрению. В частности – передавать ее в пользование своему представителю, то бишь – квартиранту.
